不動産投資を始めた後は、毎月の家賃収入が楽しみになるものです。
しかし、不動産投資の醍醐味でもある家賃収入が、入居者の家賃滞納によって支払われないケースもあるため、オーナーは事前にどのようなリスクがあるか理解しておくと、いざ発生したときに対処に困らずに済みます。
そこで今回、家賃滞納によってオーナーが被るリスクと3つの対処方法について紹介します。家賃滞納に関しては、不動産投資を行う前の知識として理解しておくべき内容であるため、ぜひ参考にしてください。
Contents
家賃滞納が発生する2つの原因
家賃滞納は入居者が居る状態で発生するため、新たな入居者を募集することは出来ません。
そのため空室より問題の対処が難しいと言えるでしょう。
オーナーはいつ家賃滞納が発生するか予想できず、状況によってはパニックにもなりかねないため、原因を事前に理解しておくことが大切です。
入居者が家賃滞納を行う原因は2つ挙げられます。
入居者の支払い忘れ
近年では家賃を口座引き落としやクレジットカード払いにしている不動差会社が増えてきましたが、未だ、銀行振込や家賃を不動産会社やオーナーへ直接持参するケースはあります。
毎月指定された日に支払うのが通常ですが、入居者が忘れてしまい、家賃滞納になるケースも後を絶ちません。
不動産会社などが入居者へ家賃支払いの電話をすると、支払ってくれることが多いですが、未登録番号からの電話に出ない方も多く、最終的には催促状などを送らないと支払ってくれないケースも散見されます。
入居者の収入低下
新型コロナウイルスによって収入が減少したという方も多いでしょう。
支払い意思はあるものの、収入が減少したために家賃滞納を起こしてしまったというケースも考えられます。
政府の方で補助などはされているものの、コロナウイルス前の収入まで戻らないという方が多いのが実状です。
オーナーは、入居者の収入が減ってしまたことについて知るすべがないと思いますが、近年では収入減による滞納も増えてきているため注意しておきましょう。
家賃滞納によってオーナーが被るリスク
家賃滞納が発生するとオーナーへの負担が大きくなります。
ここでは3つのリスクを紹介します。
- 収入が発生しない
- 滞納したまま住み続ける
- 失踪される
収入が発生しない
もちろん入居者から家賃を振り込まれることがないため、収入を得ることはできません。
さらに金融機関からのローンを利用して不動産投資をしていた場合、毎月の借入返済が自身の収入や預貯金から捻出することになってしまいます。
また滞納された家賃に関しては、会計上未収金扱いとなり、所得を得たものと計上されるため、現金が入っていなくとも所得税の課税対象となってしまうデメリットがあります。
滞納したまま住み続ける
家賃滞納されたら強引にでも退去してもらえばよいと考える方も多いですが、入居者には居住権があります。
居住権がある限り、オーナーは勝手に荷物の撤去ができなければ、部屋へ入ることもできません。
もしオーナーが勝手に部屋に入った場合は、家宅侵入罪にもなりかねないため、家賃滞納が発生した際は適切な対処が求められます。
しかし、入居者も居留守などを使い、住んでいないフリをする可能性もあるでしょう。家賃滞納は民事事件であり、警察も介入出来ません。
滞納者を退去させるには入居者と十分交渉することが大切ですが、入居者が対応してくれない場合は裁判所への申立てを行い、認められた後にようやく法的に退去させることが可能となります。
入居者が失踪する
入居者が家賃滞納をしたまま失踪した場合、連帯保証人などへ連絡し、滞納分の請求が可能です。
しかし、連帯保証人には賃貸借契約の解約を履行する権利は持っていません。その場合、裁判所へ申立てを行い、賃貸借契約の解約手続きを行う必要があります。
もちろん裁判所への手続きには労力と時間がかかり、判決が出るまでは部屋に入って入居者の私物を処分することもできません。
さらに新たな入居者募集もできないため、オーナーにとっては収益はおろか、手間と時間まで取られる大変な作業となるでしょう。
家賃滞納に対する3つの対処方法
家賃滞納はできれば避けたいと思うのがオーナーの心情です。
ここでは家賃滞納に対する3つの対処方法を紹介します。
- 家賃保証会社への加入
- 不動産会社・弁護士に依頼し、催促
- 入居者審査の厳格化
家賃保証会社への加入
家賃滞納に対して最も有効的なのは、家賃保証会社への加入です。
名前の通り、家賃滞納が発生した場合でも、保証会社が滞納者に変わって家賃を支払ってくれる仕組みです。
本来家賃滞納が発生した場合は、連帯保証人が代わりに支払うものですが、家賃保証会社に加入することで、保証会社が代理弁済してくれます。
しかし、保証会社を利用する際は保証料が必要です。
保証料は契約時や滞納時に支払う必要があり、家賃の50%程度が相場と言われていますが、保証会社によってプランも異なります。主要な保証会社を載せておきますので、下記の表を参考にしてみてください。
| 保証会社 | 会社名 | 初回保証料 |
|
信販系 |
アプラス | 10,000～20,000円 |
| エポスカード | 50％ | |
| クレディセゾン | 30～60％ | |
| 独立系 | 日本賃貸保証(JID) | 30～50％ |
| 日本セーフティー | 40～80％ | |
| カーサ(Casa) | 50％ | |
| フォーシーズ | 50～100％ | |
| LICC（全国賃貸保証業協会）系 | ジェイリース | 50～80％ |
| 全保連 | 50～80％ | |
| エルズサポート | 50％ |
※最新の情報は各保証会社にお尋ねください
保証会社は管理を委託する不動産会社の方で選定しているケースが多いです。
そのため保証会社を利用する際は、不動産会社へ確認し、手数料を計算してもらうようにしましょう。
不動産会社・弁護士に依頼し、催促
不動産会社や弁護士は、家賃滞納による催促に慣れているため、迷わず相談しましょう。
オーナーが強引に家賃催促を行うと、入居者とのトラブルが拡大してしまう可能性も高くなります。
しかし、第三者である不動産会社や弁護士に間に入ってもらうことで、オーナーの手間も無くなれば、交渉をスムーズに進めることができ、家賃を回収できる確率も上がります。
一般的には、入居者の管理をしている不動産管理会社が家賃の集金も行っているため、滞納していれば遅滞なく催促してくれるでしょう。もしオーナー自身で集金している場合は、不動産管理会社へ催促の依頼をしてみてください。
しかし、不動産会社でも家賃滞納分を回収できない場合は、弁護士へ相談し、法的処置を取るようにしましょう。
入居者審査の厳格化
入居審査の際、入居者の勤務先や勤続年数、年収などを確認し、滞納しなさそうか判断する必要があります。最終的に入居可否を判断するのはオーナーですので、問題がありそうだと判断すれば、入居を断ることも可能です。
しかしその判断基準が難しいと感じる方も多いのではないでしょうか。
一般的には年収の20％までが家賃と言われていますので、年収が500万円の方である場合、83,000円までは支払える範囲だと判断できます。
国土交通省の住宅市場動向調査報告書によると、2020年度の民間賃貸住宅入居世帯の世帯平均年収は「486万円」でした。
賃貸物件の家賃平均は「7万6059円」であったため、年収に対する家賃の平均比率は「18.8％」であることがわかります。
少し多めに見て約20%と想定していることが望ましいでしょう。ただし、地域によって年収や家賃が変わるため、あくまで目安としておきましょう。
最近ではコロナによって広めの部屋を選択する人も増えており、旅行にも行けず他に大きな出費もないので30％程までは許容できるかもしれません。これもオーナーのリスク許容範囲次第です。
まとめ
今回家賃滞納に着目して、家賃滞納が発生する原因と発生した場合のリスク、3つの対処方法を紹介しました。
家賃滞納期間は家賃が入らない上に新たな入居者を斡旋できないため、空室に比べて様々なリスクを伴います。そのため、家賃滞納者を出さないことが何より重要であると言えるでしょう。
しかし、どんなに入居者の年収が高くても100%家賃滞納をしないとは言い切れません。そのため、入居前に審査を厳密化し、さらに保証会社をつけるなどで対処した方が安心できます。
不動産投資初心者の方は、入居審査の判断に慣れていない方も多いため、不動産会社に相談しながら進めることをおすすめします。
