不動産投資ローンの審査基準とは？融資の裏側を公開！

今の本業だけでは貯蓄ができないことから、近年では副業をする方だけでなく、副業を認める企業も増え、ダブルワークを選択している人も多いです。

そんな副業が盛んになってきた今、注目を浴びているのが不動産投資です。不動産投資は自身が働かなくても、投資した不動産が収入を確保してくれる不労所得の代表格です。

しかし、不動産投資をする上でクリアしなければならないのは「金融機関のローン審査」でしょう。一般的に不動産の価格は高く、多くの方がローンを利用して投資していますが、「自分では融資が通らない」と思い込んでいる方も多いのではないでしょうか。

不動産投資のローン審査は、申込者年収より物件の事業性を優先するので、諦めるにはまだ早いです。

今回は不動産投資のローンに着目し、どのような仕組みで、融資審査基準はどのような計算方法なのかを紹介します。

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不動産投資のローンとは

不動産投資のローンとは、不動産投資の目的で金融機関から借入するローンのことです。

住宅ローンは聞いたことがある方も多いと思いますが、不動産投資ローンの場合、事業に投資するという点から「事業用ローン」という扱いになります。

事業用ローンを借りる場合、金融機関は投資する不動産の「事業収支」「立地」「築年数」から物件の価値を算出し、融資の可否を判断します。

収益が良くても築年数が古ければ物件の価値は見出せず、また新築であっても収益が悪ければ金融機関は融資してくれません。

もちろん申込者の年収や将来の事業継承者なども関与しますが、一番の特徴は投資物件の収益性や資産価値を基準に判断されるという特徴があります。

事業用ローンには下記の2つのタイプがあります。

ある一定の年数までは金利が固定であるタイプのローンです。金融機関によって異なるものの、「3年固定金利」「5年固定金利」「10年固定金利」などがあります。また、近年では「35年固定金利」という金融商品もある金融機関もあります。

固定金利のメリットは、固定期間までは一定の返済額になるという点です。そのため不動産投資の収支シミュレーションが立てやすくなります。

また、急激なインフレによる金利上昇があった場合でも、固定期間までは金利が一定なので、急に高額返済になることはありません。

変動金利はある一定期間が過ぎると、金利の見直しが入るタイプのローンです。金利の見直しは、増加する場合もあれば、減額になる場合もあります。

金融機関によって変動金利の期間が異なり、「1年変動金利」「3年変動金利」などさまざまタイプがあります。

一般的には固定金利より変動金利の方が適用金利は低いため、毎月の返済額を抑えたい方にオススメです。しかし市場金利が上がった場合は連動する傾向があり、金利が上昇する可能性も高く、毎月の返済額が増額する恐れがあります。

そのため、インフレが起こった際は、毎月の家賃収入より返済額の方が大きくなる場合も考えられるため、常に注意が必要なタイプのローンです。

不動産投資ローンを貸してくれる金融機関と、融資期間、金利について紹介します。2022年時点での目安となりますので、不動産投資を検討されている方は是非参考にしてください。

不動産投資ローンを貸してくれる金融機関は以下の5つです。

都市銀行と言われるメガバンクの不動産投資ローン金利は「0.8%～1%前後」です。しかし都市銀行の融資審査は非常に厳しく、一般的には資産家を対象としているため、低金利ではあるものの、ハードルの高い金融機関になります。

不動産投資ローンを前向きに検討してくれるのが地方銀行です。各金融機関によって異なりますが、地方銀行の金利は「1%～2％前後」が一般的です。

しかし、地方銀行によっては、メガバンクに引けを取らないほどの低金利で貸し出ししてくれるケースもあります。メガバンクと比べれば融資審査のハードルも高くないため、最も相談しやすい金融機関です。

信用金庫も不動産投資ローンの融資をしています。金利は「1.5%～2％前後」に設定しているケースが多いです。地域密着型の信用金庫も多いため、融資できる物件のエリアを制限しているケースもあります。

ノンバンクとは、融資することに特化した金融機関です。銀行とは異なり、審査も厳しくありませんが、金利が高い傾向があります。おおよそ「2％～3%」もしくは5%以上というノンバンクも存在します。

日本政策金融公庫は政府系の金融機関であり、不動産投資に対して前向きに検討してくれます。金利も「1%から2％」の低金利で貸し出ししていますが、借入上限額なども設定されているため、大型投資物件には向いていない傾向があります。

不動産投資のローン期間は、建物の築年数と法定耐用年数が影響します。法定耐用年数とは、法律で定められた建物の年数を指し、建物の構造や用途によって異なります。

金融機関は、法定耐用年数が過ぎた物件は建物としての価値が見出せないと判断するのが一般的です。そのため法定耐用年数までの期間が借入期間となります。

下記の表は構造別の法定耐用年数の一例になります。

構造	説明	対応年数
木造	2×4工法（戸建て住宅や賃貸アパートが主流）	22年
鉄骨造	骨格材の肉厚が3ミリ～4ミリメートルを以内のもの（戸建て住宅や賃貸アパートが主流）	27年
鉄骨造	骨格材の肉厚が4ミリメートルを超えるもの（賃貸アパートや店舗などが主流）	34年
鉄骨鉄筋コンクリート造	マンションなどが主流	47年