不労所得を得る方法として人気のある不動産投資ですが、人口減少が進む日本では年々参入するハードルとリスクが上がっていると言う現状があります。
また都市部の不動産価格が高騰している現在では尚更、国内不動産に対して否定的な見方をする人も少なくないでしょう。
そんな不動産投資の中で今回紹介するのは、日本国内ではなく海外の不動産投資です。
人口減少をはじめ何かとネガティブ要素の多い国内不動産ではなく海外不動産にも視野を広げることで投資の選択肢を増やすことにつながります。
ここでは、海外不動産のオーナーになる方法と言うテーマで、海外不動産投資のメリット、デメリット等についてもレビューします。
不動産投資を始めたいが日本では不安という方は是非、参考にしてください。
Contents
海外不動産のオーナーになる方法
まず海外不動産のオーナーになる方法について解説します。
人によって適した方法は違いますので、自分に合った方法を選ぶことが大切です。
大前提として国内の不動産投資と比較すると始める際の間口はかなり狭いので、限られた選択肢の中から選ぶ必要があることを理解しておきましょう。
海外不動産を扱う日本の不動産会社に相談する
不動産投資に慣れていない初心者の人におすすめの方法が海外の投資物件を扱う日本国内にある不動産会社に相談することです。
国内不動産ではなく海外不動産の需要が増える今、海外の投資物件を扱う不動産会社も徐々に増えてきています。
会社ごとに得意としている地域は違いますが、割合として多いのが米国不動産とアジア地域の不動産を扱う会社です。
ここで注意したいポイントは、必ず現地法人も持っているような大手企業を選ぶことです。
特に初心者で知識の無い状態から始める人は、調べても出てこないようなブローカー会社に相談するのは避けましょう。
インターネットで「海外不動産投資」と検索すると取り扱いがある有名どころの企業が沢山出てくるので、複数社の話を聞いた上で決断するようにしましょう。
現地の不動産会社に相談する
「現地の言葉が流暢に話せる」、「現地に信頼できる不動産仲間がいる」等、現地の方と直接やり取りができる方は、現地の不動産会社に相談するのも一つの方法です。
日本の不動産会社に依頼する場合と比較して自分である程度物件を見極めることや交渉事を行う必要があり当然ながらハードルは高くなります。
ただ、現地の人にしか知り得ない地域の特徴や物件情報等もある為、メリットが多いのも事実です。
言葉や人脈等、何かしらの強みを活かせる人であれば現地の不動産会社に相談するのも良い方法です。
専門のコンサルタントに相談する
最後に紹介するのは、海外不動産を専門とするコンサルタントに相談すると言う方法です。
ビジネスの世界では多くのジャンルでコンサルタントと言う職業が存在しますが、不動産投資の世界でもコンサルタントとして活躍している人がいます。
海外不動産でも同様でそれを専門とするコンサルタントに相談し、投資する国や物件購入におけるアドバイスを受けることが出来ます。
コンサルタントからは物件選定やローン等の具体的な内容から海外不動産投資について全体的な内容を客観的に聞くことが出来ます。
ただ、コンサルを受けた相談料をはじめ物件購入以外のコストがかかることや質の低いコンサルタントも多いこと等、デメリットも多いので注意しましょう。
海外不動産投資のメリット
ここでは海外不動産投資のメリットを紹介します。
国内投資には無いメリットを挙げて解説するので参考にして下さい。
選択肢が広がり分散投資にもなる
海外不動産投資は国内不動産だけに絞って投資をするより選択肢が広がり、結果的に分散投資になるというメリットがあります。
投資はリスクとリターンと言う2つの要素がありそれぞれのバランスを取ることが安定的に最大の利益を狙う上で重要になります。
価格が安定している国内不動産への投資は比較的ローリスク・ローリターンになりますが、海外ではインフレを期待してハイリスク・ハイリターンな不動産投資が出来る国もあります。
海外不動産の選択肢を持つことで、国内不動産だけの投資には無いメリットを享受することが出来ます。
人口増加している国に投資できる
国内不動産の一番のデメリットは人口現象により先細りが見えてしまっている点です。
しかし、世界には新興国をはじめ人口増加により経済成長を続けている国も沢山あり、そのような国に投資することで入居率を高く維持できる可能性が高まります。
不動産投資は入居率が重要なポイントですので、人口増加している国に投資できるのは大きなメリットです。
投資する国によっては大きな節税になる
海外不動産と言えば節税目的と言うイメージを持つ人も多いと思います。
全ての海外不動産に共通している訳ではありませんが、投資する国によっては大きく節税になる場合もあります。
たとえば米国不動産は、中古になっても価値が下がりにくく、減価償却によって節税しやすいという特徴があります。
その他、国の制度や不動産の特徴によって節税の効果は変わりますので興味がある人は是非チェックしてみて下さい。
主要な投資国とその特徴
ここでは、海外不動産投資の対象になりやすい主要な投資国とその特徴について解説します。
一口に海外不動産と言っても国や地域によって様々な特徴があります。
投資先の選定にも関わるポイントですので、それぞれの特徴をしっかりと押さえておきましょう。
米国不動産の特徴
世界最大の経済大国であるアメリカは人口も世界で3番目に多く不動産に対する需要はとても高いと言えます。
不動産取引における法整備も整っており、且つ外国人による所有権の規制が無い為、外資が入りやすく世界の中でも不動産取引が活発であることでも有名です。
先進国の中では人口増加率も高く賃貸需要も上がっている為、不動産投資において魅力的な市場と言えるでしょう。
東南アジア不動産の特徴
ASEAN地域と呼ばれる東南アジアは人口の増加と経済発展が著しく不動産に対する需要も高まっている為、今後更に楽しみな不動産市場と言えます。
特にフィリピンやベトナム、インドネシア等の不動産が人気であり、世界中の投資家から注目されています。
新興国が多く政治的、経済的に安定していなかったり、地政学的なリスクが高い国もあることは懸念点として挙げられますが、その分リターンも大きいことが魅力です。
観光地として人気があるエリアでもあるので、賃貸物件だけでなく商業施設や宿泊施設等においても今後ますます不動産需要が高まるエリアと言えます。
ヨーロッパ不動産の特徴
日本の不動産投資家にとって馴染みのある海外不動産と言うと先述した米国や東南アジアが一般的ですが、ヨーロッパの不動産市場も実は魅力的な存在です。
経済的に大きく発展しているドイツやイギリスをはじめ、観光地として人気のフランス、イタリアの他、経済地盤のしっかりしているオーストリア、オランダ等、それぞれ独自の特徴を持った多様な国々が揃っています。
ヨーロッパの住宅には石材やレンガ仕様の建物を何百年もメンテナンスをしながら維持し続けていくと言う価値観があり、資産価値が下がりにくい特徴があります。
歴史の深いヨーロッパの不動産は所有による満足感を与えてくれるなど、投資効果以外の魅力的な一面もあるので、興味がある人は是非チャレンジしてみても良いかもしれません。
海外不動産の管理
国内、海外に関係なく不動産を購入すると物件を管理・維持していく必要があります。
単純な建物の管理だけではなく賃借人がいる場合にはクレーム対応や家賃の回収等も管理業務に当たります。
そんな管理業務ですが、海外不動産は国内不動産に比べて管理が難しいという特徴があります。
当然ですが、海外の物件は何か起きたらすぐに見に行くということは出来ません。
海外にも不動産管理を専門とする会社がある為、そこと連携して管理業務を進めていく必要
があります。
海外不動産にかかる税金
海外不動産を所有していても当然ながら税金は発生します。
まず不動産を購入した時にかかる不動取得税、所有にかかる固定資産税、収益が発生した時の所得税と住民税が主な税金となります。
所得税と住民税については日本国内で徴収されるため必ず課税されますが、不動産取得税と固定資産税については国によって異なります。
また、国によっては不動産を購入すると別途異なる税金が発生する場合もある為、不動産を購入する前にしっかりとチェックすることが必要です。
海外不動産投資のリスク
最後に海外不動産投資に潜むリスクについて紹介します。
不動産の価値変動が読みづらい
株式投資についても同様のことが言えますが、海外不動産は価値の変動が読みづらいと言うデメリットがあります。
よってインフレ時のキャピタルゲインを狙った投資をする際は、特に注意してリサーチする必要があります。
銀行ローンが組みづらい
国内では積極的な不動産向けローンでも海外不動産になるとローンを組める銀行は限られています。
国によってはローンを使える銀行が無いケースもあるのでローンでの購入を考えている人は注意が必要です。
管理のリスク
不動産投資は管理がとても重要なポイントになりますが、海外での不動産投資は管理会社を見極めるのが難しいと言うデメリットがあります。
国にもよりますが日本の管理会社よりも対応が悪いケースが多いので事前にしっかりと調べておくことが大切です。
為替変動によるリスク
安定したインカムゲインを得ていたとしても為替変動により円換算した時の価値が目減りするケースがあります。
これはキャピタルゲインを得た時でも同様ですが、売却や換金するタイミングに気を付けて為替変動から発生する損失を減らす努力が必要になります。
税金リスク
節税スキームによって一時期ブームとなった海外不動産投資ですが、2021年に行われた法改正により海外不動産の減価償却を利用した節税は出来なくなりました。
海外不動産と言えば節税と考える人も多いので、始めた結果、課税が重くなったと言うことが無いように注意が必要です。
まとめ
今回は、海外不動産のオーナーになる方法と言うテーマで、海外不動産投資のメリット、デメリット等について解説しました。
海外不動産投資はリスクも大きいですが、インフレで家賃が毎年上昇したり、大きなキャピタルゲインが期待できる物件も多数存在します。
海外不動産を中心に不労所得を築き上げている投資家も多いことから、信頼のできる不動産会社から情報収集してみてください。
分からない点は解消し、納得してから購入を進めていくことをおすすめします。
