不動産投資を行う目的の多くは「収益」と「節税」です。
不動産投資といえば、働かなくても収益を得られる不労所得に目が行きがちですが、節税面でも高い効果が見込めます。
しかし、不動産投資は節税になると良く聞くものの、節税となる税金や仕組みがわからない方も多いのではないでしょうか。
今回、不動産投資の節税に着目し、「相続税」と「所得税」の節税効果を詳しく解説します。
本記事を読むことで、相続税の圧縮効果と、所得税の節税をするポイントを理解できるようになります。
Contents
不動産投資が節税になる項目とは
不動産投資が節税になる税金は「相続税」「所得税」「住民税」「贈与税」の４つです。
4つの中で、「相続税」と「所得税」の節税効果が特に高いため、2つにフォーカスして紹介します。
相続税の圧縮効果
相続税は亡くなった方（被相続人）の遺産を継承した相続人に対して課せられる税金であり、被相続人の遺産額によって納税額が決まります。
不動産投資における相続税の節税は、被相続人の遺産評価額を下げることができ、結果的に納税額を圧縮できることに繋がります。
例えば預貯金1億円を所有している場合の相続税は、1億円に対して税率を掛け、納税額が決まります。
しかし、購入価格1億円の不動産物件を現金で購入した場合、不動産の価値は1億円ではなく6,000万円程となり、約4,000万円の遺産価値を下げることができます。
これを「資産の組み換え」とも言います。
資産の組み替えにより遺産価値を下がることで、被相続人の遺産総額を圧縮できるため、納税額が小さくなります。
ただし、上記の例は相続税の納税額が4,000万円圧縮できるのではなく、遺産総額の圧縮であるため間違えないようにしましょう。
経費計上による所得税の節税
相不動産投資の所得は、他の所得と合算できる「損益通算」が可能です。
片方の事業から得た所得の赤字部分を、もう一つの収入の黒字部分と合算できるため、トータルの所得税を圧縮できることに繋がります。
例えば、農業などの事業をしている方の年間所得が300万円と仮定します。本来300万円に対して所得税が課せられますが、不動産所得が－50万円の赤字所得で申告できる場合は、300万円－50万円＝250万円の所得となります。
所得を下がるということは、所得税額も減るということでもあるため、損益通算できる不動産所得は節税できるといわれている理由です。
しかし、不動産の赤字所得にするためには、経費を理解していなければいいけません。後ほど紹介しますが、不動産投資にはさまざまな経費計上できる項目があります。
経費をうまく運用し、所得を赤字にして損益通算することが、不動産投資における所得税の節税方法です。
相続税の節税効果とは
不動産投資における相続税の節税は、実際どれくらいの相続税圧縮が見込めるのでしょうか。
ここでは相続税の計算方法を紹介し、一例を挙げて相続税の圧縮効果について紹介します。
相続税の計算方法
相続税の計算は、以下の手順で計算されます。
- 被相続人の遺産総額を算出する
- 遺産総額から基礎控除額を差し引く
- 基礎控除を差し引いた課税遺産総額を法定相続分で按分する
- 按分した課税遺産総額に税率と控除額を差し引く
節税になる相続税
現預金1億円を6,000万円の不動産へ資産評価を下げた場合、どれくらいの納税額を圧縮できるのでしょうか。
法定相続人が配偶者と子供2人の場合は以下の納税額となります。
| 遺産総額 | 現預金1億円 | 不動産評価額6,000万円 | |
| 基礎控除額 |
3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）＝ 4,800万円 |
||
| 課税遺産総額 | 5,200万円 | 1200万円 | |
| 配偶者の法定相続分（1/2） | 2,600万円 | 600万円 | |
| 子供一人あたりの法定相続分（1/4） | 1,300万円 | 150万円 | |
|
相続税額 |
相続人：配偶者 | 0円（配偶者控除の適用） | |
| 相続人：子供2人 | 145万円
（子供一人あたり） |
15万円
（子供一人あたり） |
|
配偶者は法定相続分の遺産が1億6千万円までは課税されない配偶者控除が適用されるため、納税額は0円で変わりません。
しかし、子供に関しては、130万円の納税額を圧縮できる効果があることがわかります。
所得税の節税効果とは
所得税の節税は経費計上がポイントです。
経費計上できる費用が大きいほど、年間所得を抑えることができ、赤字申告することも可能となります。
しかし経費計上できる項目を理解していないと、節税効果も見込めないため、ここでは経費計上できる９項目と節税効果について解説します。
経費計上できる9つの項目とは
不動産投資における経費項目は主に以下の9つが挙げられます。
- 減価償却費
- 不動産購入時にかかった費用
- 租税公課
- 火災保険料や地震保険料
- 管理費
- 共益費
- 借入利子
- 接待交際費や交通費など
- 弁護士・税理士報酬
減価償却費
不動産投資における減価償却とは、投資した建物や設備の費用を一定金額経費計上できる項目です。
不動産は年数が経過していく度に劣化します。劣化した分の金額は経費計上できるのが減価償却費です。減価償却は構造によって掛け率が定められています。
例えば木造賃貸アパートなどの場合は、22年間本体価格に0.046を掛けた数値を経費計上できます。本体価格が4,000万円の新築木造アパートへ投資を行った場合、4,000万円×0.046＝184万円を22年間にわたって毎年経費計上できることです。
減価償却費は不動産投資の経費項目において、もっとも計上額が大きくなる項目であるため、理解しておきましょう。
不動産購入時にかかった費用
不動産投資を行った際は「仲介手数料」「契約印紙代金」「所有権移転登記」などさまざまな費用が発生します。
不動産購入時にかかった費用は、購入した翌年の経費として計上できます。
ただし、購入した不動産代金は経費計上できないため注意して下さい。
租税公課
不動産を所有している方は、毎年「固定資産税」と「都市計画税」を納税します。
納税した税金は毎年経費計上可能です。また都市計画税は地域によっては存在しないこともあるため、行政へ確認しましょう
火災保険料や地震保険料
不動産（建物）を購入した際は、火災保険の加入は必須です。加入した保険料は契約年数に合わせて経費計上可能です。
なお、地震保険も同様となります。
管理費
不動産会社へ投資物件の管理委託を行う場合、家賃の5%を管理手数料として支払うことが一般的です。
管理手数料は不動産会社によって異なるものの、全額経費とすることが可能です。
共益費
投資する不動産の外部電気や清掃費用などは入居者から共益費として徴収し、関連企業や自治体へ支払います。
入居者から費用をもらう形ではありますが、支払った費用は全て経費となります。
借入利子
金融機関の融資を受けて不動産投資を行った場合、借入利子は経費となります。
ただし、借入返済の元本に関しては経費になりませんので注意して下さい。
接待交際費や交通費など
不動産投資に関する接待交際費や交通費は経費となります。
不動産投資に関連しない項目は経費になりませんので注意しましょう。
弁護士・税理士報酬
確定申告や入居者とのトラブルが発生した時に依頼した弁護士や税理士への手数料は経費として計上できます。
所得税の節税を検証
不動産投資の所得税はどれくらい節税効果が見込めるのか検証をしていきます。
所得税は「年間所得×税率－控除額」で算出可能です。
しかし経費がある場合、「（所得－経費）×税率－控除額」となり、年間所得を圧縮できるため、所得税額を減らすことに繋がります。
また税率は所得によって異なります。詳しくは国税庁の「所得税の税率」を確認しましょう。
上記を内容を踏まえ「経費がある場合」と「経費が無い場合」での所得税額シミュレーションを表にまとめました。
| 経費がない場合 | 経費がある場合 | |
| 所得 | 400万円 | |
| 経費 | － | 200万円 |
| 年間所得 | 400万円 | 200万円 |
| 所得税額 | 37万2,500円 | 10万2,500円 |
表を確認して分かる通り、経費計上できる費用が所得税額の圧縮に繋がります。
しかし上記のままでは、赤字申告できていないため損益通算をしてもメリットがありません。
損益通算による節税を検討している方は、年間所得より経費の方が大きい金額になる必要があるため、事前に計算してから投資するようにしましょう。
まとめ
これまで不動産投資における相続税と所得税の節税効果について解説してきました。
不動産投資をすることで、相続税は資産価値を下げて納税額を圧縮する効果を持ち、所得税は他の所得と損益通算を行い納税額を下げる効果があります。
しかし目先の収益ばかりを意識してしまうと、節税をうまく運用できなくなり、大きな税金を支払うことにもなりかねません。
そのため不動産投資の節税を十分理解してから投資を始めることがベストであるといえるでしょう。
また、相続課税については明らかな税金逃れとして問題になるケースもあります（日経）。大きな金額になる場合は専門家のアドバイスを十分受けるようにしましょう。
節税だけでなく、不動産投資の収益性については以下の記事も参考にしてみてください。
